Preberanie bytu v novostavbe: na čo sa sústrediť
12.09.2026
Preberanie bytu v novostavbe je jediný moment, keď máte plnú pozornosť developera a keď sa nedostatky riešia bez diskusie o tom, kto ich spôsobil. Všetko, čo sa nezapíše do protokolu, sa neskôr rieši podstatne ťažšie — a časť vecí sa už nedá preukázať vôbec.
Zároveň je to obhliadka, na ktorú väčšina kupujúcich príde nepripravená a bez pomôcok. Pritom stačí zoznam, vodováha, nabíjačka na skúšanie zásuviek a hodina času navyše, aby sa z formality stala kontrola, ktorá ušetrí mesiace dohadovania.
Čo si vziať so sebou
Zoberte si kúpnu zmluvu a špecifikáciu štandardu. Bez nich sa nedá posúdiť, či je použitý materiál ten, ktorý bol dohodnutý — a práve zámena za lacnejšiu variantu je vec, ktorá sa pri obhliadke prehliadne najľahšie.
Praktické pomôcky sú vodováha alebo aspoň malá gulička, nabíjačka telefónu na skúšku zásuviek, meter a telefón s dobrým fotoaparátom.
Choďte cez deň a pri dennom svetle. Škrabance na skle, nerovnosti omietky a rozdiely v odtieni podlahy sú pri umelom osvetlení prakticky neviditeľné.
Rátajte s dvomi hodinami. Preberanie za pätnásť minút je z hľadiska kupujúceho vždy nevýhodné a v praxi znamená, že sa všetko rieši až v reklamačnom konaní.
Ak je to možné, vezmite so sebou niekoho, kto stavbám rozumie. Nemusí ísť o platenú technickú kontrolu — aj druhý pár očí, ktorý nemá emócie z kúpy nového bytu, nájde veci, ktoré kupujúci prehliadne.
Povrchy, okná a dvere
Steny a stropy si prezrite v šikmom svetle od okna. Vlny v omietke a nedokonalé prechody sú v priamom svetle takmer neviditeľné a objavia sa až po nasťahovaní pri zapnutej lampe.
Podlahu skontrolujte po celej ploche vrátane miest pod budúcim nábytkom. Všímajte si škáry medzi lamelami, dilatáciu pri stene a to, či podlaha nikde nevŕzga a nepruží.
Okná otvorte a zatvorte všetky vrátane sklopnej polohy. Krídlo musí ísť plynulo, tesnenie doliehať po celom obvode a na skle nesmú byť škrabance — tie sa po prevzatí uznávajú len ťažko.
Dvere skúšajte v oboch smeroch a sledujte, či sa samovoľne nezatvárajú. Samovoľný pohyb znamená, že zárubňa nie je vo zvislej rovine, čo je vada, nie vlastnosť.
Nezabudnite na balkón alebo terasu. Kontrolujte spád podlahy smerom k odtoku, oplechovanie a tesnenie prahu — zatekanie z terasy je jedna z najnepríjemnejších vád a prejaví sa až pri prvom výdatnom daždi.
Voda, kúrenie a elektrina
Pustite vodu vo všetkých batériách a nechajte tiecť aspoň minútu. Sledujte tlak, teplotu a to, či voda odteká plynule — pomalý odtok v novostavbe zvyčajne znamená zvyšky stavebného materiálu v potrubí.
Skontrolujte odpady v sprche a vo vani, či nie sú zanesené. Rovnako sa pozrite pod umývadlo, či sifón netesní a či nie je v skrinke vlhkosť.
Zásuvky vyskúšajte nabíjačkou, všetky bez výnimky. Skúste aj vypínače a ich priradenie k svietidlám — prehodené okruhy sú bežná drobnosť, ktorá sa po nasťahovaní opravuje nepríjemne.
Radiátory a podlahové kúrenie skúšajte podľa sezóny. Ak sa preberá v lete, zapíšte do protokolu, že funkčnosť vykurovania nebolo možné overiť.
Odpíšte si stavy všetkých meračov a odfoťte ich. Pri novostavbe sa počas dokončovacích prác spotrebuje voda aj elektrina a nesprávne odpísaný počiatočný stav sa rieši mesiace.
Stavebný prach je samostatná kapitola
Odovzdávaný byt býva „po hrubom upratovaní“, čo znamená, že sa z neho odstránil odpad a zamietlo sa. Jemný prach z brúsenia sadry pritom zostáva vo všetkých škárach, na rámoch okien, v rozvodoch aj vo vzduchotechnike.
Tento prach je abrazívny a má ostré hrany. Ak sa utiera vlhkou handrou bez predchádzajúceho vysatia, poškriabe presne tie povrchy, ktoré sú v byte nové — sklá, dvierka a varnú dosku.
Zároveň sa usádza postupne. Aj po dôkladnom vyčistení sa niekoľko dní objavuje nová jemná vrstva, čo nie je znak zle odvedenej práce, ale dôsledok toho, koľko ho zostalo vo vzduchu a v konštrukcii.
Preto sa upratovanie po prevzatí robí pred nasťahovaním nábytku, nie po ňom. Prach, ktorý sa dostane do čalúnenia a do matracov, sa odtiaľ dostáva podstatne ťažšie než z tvrdých plôch.
Do bytu sa navyše prach dostáva ešte niekoľko týždňov zvonku, kým prebiehajú práce na spoločných priestoroch a v okolí budovy. Prvé dôkladné upratovanie preto načasujte čo najbližšie k sťahovaniu.
Protokol a lehoty
Do protokolu zapíšte všetko, aj drobnosti. Zoznam vád a nedorobkov je jediný dokument, o ktorý sa dá neskôr oprieť, a doplniť ho dodatočne býva komplikované.
Ku každej položke urobte fotografiu s dátumom. Fotografie sú v prípade sporu presvedčivejšie než opis a odstránia dohady o tom, či vada existovala pri prevzatí.
Lehoty na odstránenie si nechajte zapísať konkrétne, nie ako „v primeranom čase“. Rovnako si overte, čo hovorí zmluva o postupe pri neodstránených vadách.
Kľúče preberajte až po podpise protokolu. Poradie je dôležité: po prevzatí kľúčov sa dokazovanie stavu bytu výrazne sťažuje.
Kópiu podpísaného protokolu si nechajte odovzdať na mieste, nie „dodatočne mailom“. Rovnako si zapíšte meno osoby, ktorá byt odovzdávala, a kontakt na technika, ktorý bude vady riešiť.
Prvé týždne po prevzatí
Novostavba obsahuje vlhkosť z výstavby a prvú zimu sa výrazne vysušuje. Preto sa v prvom roku objavujú vlasové trhlinky v omietke a škáry pri lištách — sú to bežné javy, nie vady konštrukcie.
Vetrajte viac než v staršom byte, najmä počas prvej vykurovacej sezóny. Pomôže to odviesť zvyškovú vlhkosť a obmedzí kondenzáciu na oknách.
Reklamácie zbierajte priebežne a posielajte ich naraz na konci reklamačnej lehoty podľa zmluvy. Jednotlivé hlásenia sa spracúvajú pomalšie než jeden ucelený zoznam.
Súvisiace služby
Upratovanie po odovzdaní novostavby je práca so stavebným prachom, nie bežné upratovanie — rieši ho upratovanie po rekonštrukcii s vlastným vybavením. Okná vrátane rámov a nálepiek pokrýva umývanie okien od 12 € za okno.
Na stavebný prach po odovzdaní slúži checklist upratovania po rekonštrukcii.
